房地产融资“第三支箭”落地 房企抢机发布定增计划-环球视点

“闸口”越开越大，越来越多的涉房企业获得融资“灌溉”机会。

这一次，抢在前头的是区域房企福星股份。11月29日晚，湖北福星科技股份有限公司(以下简称“福星股份”，000926.SZ)发布公告称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

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同日，此前已出现债务逾期的上海世茂股份有限公司(以下简称“世茂股份”，600823.SH)亦发布了一则筹划非公开发行股票的提示性公告，拟向不超过35名特定投资者定增募资，拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

此外，新疆北新路桥集团股份有限公司（以下简称“北新路桥”）以及建发国际投资集团有限公司也几乎在同一时间均发布了类似融资的公告。

11月28日，证监会新闻发言人在支持房地产企业股权融资方面提出5条举措，其中最重要的内容包括，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资，被业界俗称为“第三支箭”。

与此前的相关融资政策发布后，仅有头部和优质房企获得融资机会不同，“第三支箭”政策发布后，更多区域性、暴雷等房企率先登场响应政策，凸显出融资政策的进一步放松以及获取融资门槛的降低。

多位受访者告诉记者，此次数家上市房企非公开发行股票的对象不限于个人或机构投资者。从此前的信贷融资、债券融资再到目前的股权融资，“三支箭”政策下，投资者须承担的风险始终不容忽视。

更低的融资“门槛”

“第三支箭”政策覆盖面更广，使得更多上市企业有机会争取股权性资金尽快流入。正是在这样的背景下，上述几家上市涉房企业火速发布响应政策的公告。

福星股份是一家非全国性布局的房企，受当下楼市整体下行的影响，财报显示，2022年前三季度，福星股份实现营业总收入91.89亿元，同比增长9.28%，归母净利润6053.21万元，同比下降47.82%。

福星股份在公告内表示，为积极响应相关政策，满足公司业务发展需要，进一步优化资本结构，提高盈利能力及综合竞争力，本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，最终发行数量以中国证券监督管理委员会核准的发行数量为准。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从“第一支箭”和“第二支箭”来看，存在一个问题，即普遍都圈定在优质企业上，而“第三支箭”的再融资政策对于部分小规模的区域房企有积极意义，有助于无门槛地获得融资。

与此同时，发布定增募资公告的还有“暴雷”房企世茂股份。2022年5月9日，世茂股份还曾发布公告，拟延期一年兑付“19世茂G3”债券本金，该债券1剩余本金4.75亿元。

世茂股份同样迫切需要资金流入来解决流动性危机。2022年前三季度，世茂股份实现营业收入45.05亿元，同比下降70.11%；归属上市公司股东的净利润-3.81亿元，同比下降131.98%。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，当前房地产行业的资金压力大，流动性不足，改善资产负债表显得尤为重要，从而增强现金流的流动性，提高资金使用效率。“第三支箭”相较于“第二支箭”是股权融资，不会增加房企的负债，这有利于降低房企的资产负债率，也是缓解现金流压力的主要途径之一。

采用非公开方式募资

在“第三支箭”相关五条优化措施发布的第二天，已有世茂股份、福星和北新路桥3家房企宣布定增再融资，包括向不超过35名特定投资者非公开发行不超过总股本30%的股票，不过都提及了目前是初步筹备阶段，具体发行方案以及能否落地仍存不确定性。

在三家上市房企的公告中，均有对此次募资不确定性的类似提示：截至目前，公司正在筹划非公开发行股票事项，由于非公开发行股票方案尚未确定，该事项尚存在不确定性。如后续公司实施非公开发行股票事项，需经公司董事会、股东大会审议批准及中国证券监督管理委员会等主管部门的核准。

上述批准或核准为非公开发行股票事项实施的前提条件，能否取得上述批准或核准以及最终取得时间均存在不确定性。同时，非公开发行股票事项亦存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。

IPG中国区首席经济学家柏文喜在受访时说，“目前国内房地产行业信心不足，楼市明显萎缩，市场回暖存在较大不确定性。之前的各项边际宽松政策显效有限，此时如果房企采取公开募资的形式很难获得市场支持，而市场中房企板块当前更多的是以作二级市场短线的为多，所以采取定增方式募资则可排除公开增发中的不确定性，提升募资的成功率，这对于增强房企的核心资本、优化资产结构与改善流动性都是十分重要的和非常关键的。这也是为何定增成为再融资开闸后首选的方式的主要原因。”

柏文喜认为，“相比此前，‘第三支箭’的政策要实在得多，从股权层面强化房企的核心资本，从而改善资产结构和流动性基本面，再发挥杠杆效应和推动同业并购，实际效果就很快产生了。”

王小嫱表示，在行业资金偏紧的背景下，对民营房企的融资支持对行业的发展有着重要作用，有利于提升行业的信心，有助于房地产市场活跃度的提升，但对于房地产市场来说，不仅供应端面临资金压力，需求端对于未来的收入预期降低也是阻碍市场恢复的原因之一，市场加速恢复需要供需两端的政策支持。

“除了救市政策之外，这些出险房企还是要通过重组债务，并借机引入战略投资者和金融股权融资，从而优化资产结构和恢复自身流动性，同时通过强力促销，在改善现金流的基础上推动债权融资，让企业运营逐步恢复正常来实现自救。”柏文喜称。